Ảnh minh họa

Quy định về việc chuyển nhượng mua bán đối với trường hợp sở hữu chung quyền sử đất được quy định tại Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013 có nội dung như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Căn cứ quy định trên thì khi đồng sở hữu của bạn không đồng ý bán đất thì có các trường hợp xử lý sau:

- Nếu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phân chia rõ theo phần quyền sở hữu trong khối tài sản chung quyền sử dụng đất thì bạn chỉ có thể bán phần quyền được ghi nhận trong GCN QSDĐ. Việc mua bán chuyển nhượng phải thông qua thủ tục tách thửa ứng với phần quyền sử dụng của bạn. Tuy nhiên việc tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu khi tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Nếu trong quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì bạn và đồng sở hữu có thể uỷ quyền cho người đại diện. Trong trường hợp không thể uỷ quyền hoặc thoả thuận về việc phân chia thì bạn có thể thực hiện thủ tục khởi kiện tại Toà án để xác định quyền sử dụng đất.

- Trường hợp nếu hai bên chỉ có giấy tờ viết tay về góp vốn quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, hợp đồng góp vốn để nhận (mua) quyền sử dụng đất đã thể hiện ý chí thỏa thuận giữa các bên và không thuộc trường hợp bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Do vậy, nếu không vi phạm các quy định của pháp luật làm cho giao dịch dân sự đó bị vô hiệu (do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; do giả tạo; do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; do bị nhầm lẫn; do bị lừa dối, đe dọa hoặc do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình - Điều 128 đến Điều 133 BLDS) thì hợp đồng viết tay giữa các bên được coi là hợp pháp.

Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, để xác định bản hợp đồng viết tay nêu trên có đủ cơ sở để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho những người góp vốn còn lại không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải xét đến nhiều yếu tố về các nội dung góp vốn, quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất chung.

Bộ luật Dân sự 2015 tại Điều 216. Quản lý tài sản chung

Các chủ sở hữu chung cùng quản lý tài sản chung theo nguyên tắc nhất trí, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Căn cứ Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 về việc định đoạt tài sản chung:

Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

Căn cứ theo quy định trên, nếu có hợp đồng góp vốn chung mà khi chuyển nhượng 1 phần quyền sử dụng đất mà bạn cần thông báo cho chủ sở hữu chung theo đúng quy định pháp luật thì không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Thạc sỹ - Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội.

Bạn đọc muốn gửi các câu hỏi thắc mắc về các vấn đề pháp luật, xin gửi về địa chỉ banbandoc@vietnamnet.vn (Xin ghi rõ địa chỉ, số điện thoại để chúng tôi tiện liên hệ)

Ban Bạn đọc

Chuyển nhượng nhà chung cư trả góp cho chủ mới

Vợ chồng tôi mua chung cư trả góp nhưng giờ muốn bán đi. Vậy phần tiền nhà trả góp còn lại sẽ do gia đình tôi hay chủ mới đứng ra trả?

Luật sư tư vấn:

Ảnh minh họa

Quy định về việc chuyển nhượng mua bán đối với trường hợp sở hữu chung quyền sử đất được quy định tại Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013 có nội dung như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Căn cứ quy định trên thì khi đồng sở hữu của bạn không đồng ý bán đất thì có các trường hợp xử lý sau:

- Nếu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phân chia rõ theo phần quyền sở hữu trong khối tài sản chung quyền sử dụng đất thì bạn chỉ có thể bán phần quyền được ghi nhận trong GCN QSDĐ. Việc mua bán chuyển nhượng phải thông qua thủ tục tách thửa ứng với phần quyền sử dụng của bạn. Tuy nhiên việc tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu khi tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Nếu trong quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì bạn và đồng sở hữu có thể uỷ quyền cho người đại diện. Trong trường hợp không thể uỷ quyền hoặc thoả thuận về việc phân chia thì bạn có thể thực hiện thủ tục khởi kiện tại Toà án để xác định quyền sử dụng đất.

- Trường hợp nếu hai bên chỉ có giấy tờ viết tay về góp vốn quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, hợp đồng góp vốn để nhận (mua) quyền sử dụng đất đã thể hiện ý chí thỏa thuận giữa các bên và không thuộc trường hợp bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Do vậy, nếu không vi phạm các quy định của pháp luật làm cho giao dịch dân sự đó bị vô hiệu (do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; do giả tạo; do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; do bị nhầm lẫn; do bị lừa dối, đe dọa hoặc do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình - Điều 128 đến Điều 133 BLDS) thì hợp đồng viết tay giữa các bên được coi là hợp pháp.

Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, để xác định bản hợp đồng viết tay nêu trên có đủ cơ sở để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho những người góp vốn còn lại không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải xét đến nhiều yếu tố về các nội dung góp vốn, quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất chung.

Bộ luật Dân sự 2015 tại Điều 216. Quản lý tài sản chung

Các chủ sở hữu chung cùng quản lý tài sản chung theo nguyên tắc nhất trí, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Căn cứ Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 về việc định đoạt tài sản chung:

Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

Căn cứ theo quy định trên, nếu có hợp đồng góp vốn chung mà khi chuyển nhượng 1 phần quyền sử dụng đất mà bạn cần thông báo cho chủ sở hữu chung theo đúng quy định pháp luật thì không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Thạc sỹ - Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội.

Bạn đọc muốn gửi các câu hỏi thắc mắc về các vấn đề pháp luật, xin gửi về địa chỉ banbandoc@vietnamnet.vn (Xin ghi rõ địa chỉ, số điện thoại để chúng tôi tiện liên hệ)

Ban Bạn đọc

Chuyển nhượng nhà chung cư trả góp cho chủ mới

Vợ chồng tôi mua chung cư trả góp nhưng giờ muốn bán đi. Vậy phần tiền nhà trả góp còn lại sẽ do gia đình tôi hay chủ mới đứng ra trả?

Từ năm ngoái đến nay, tôi may mắn được lộc môi giới bất động sản, trúng quả 400 triệu đồng.

Gia đình tôi đang thuê nhà ở quận Nam Từ Liêm, mỗi tháng 4 triệu đồng. Tôi sắp đón em bé thứ 2 nên cũng muốn “an cư’. Vì vậy, tôi bàn với vợ dùng số tiền 600 triệu đó mua nhà.

Chúng tôi tìm hiểu cả dự án chung cư và nhà mặt đất. Tôi nghĩ, với tài chính 600 triệu và vay thêm ngân hàng trong 10 năm, tôi có thể mua căn hộ chung cư cũ khoảng 1 tỷ - 1,2 tỷ đồng, xa trung tâm thành phố.

Vợ tôi lại phản đối, cô ấy nói những khu chung cư đó đã xuống cấp, dân cư đông đúc. Hơn nữa, nhà ở xa sẽ nhiều bất tiện: Tắc đường, xa bố mẹ hai bên, khi các cụ ốm đau cũng khó qua lại thường xuyên.

Khoản thang máy cũng là vấn đề lớn. Cảnh chen chúc trong thang máy mỗi giờ đi làm hay tan tầm khiến cô ấy ngán ngẩm. Nhiều chung cư cũ còn có tình trạng rơi thang hoặc cửa bị kẹt, gây nguy hiểm cho cư dân.

Điển hình như vụ rơi thang máy ở khu tái định cư của quận Cầu Giấy vào năm ngoái.

Tôi đành đổi phương án, đến xem các khu chung cư thương mại, gần phố nhưng chúng lại có giá cao, dao động từ 1, 6 tỷ - 2,4 tỷ đồng. Nếu mua, tôi cần vay hơn 1 tỷ mới đủ, chưa kể khoản phí làm nội thất. Các dự án này, tôi có thể vay ngân hàng 70%, tối đa 25 năm.

Vợ tôi nghe xong, tiếp tục gàn. Theo cô ấy, năm đầu, lãi suất ngân hàng chỉ 6%-8% nhưng bắt đầu năm thứ 2, lãi suất thả nổi. Khi đó, thu nhập hai vợ chồng chỉ đủ trả ngân hàng, chưa kể phải chật vật lo tiền ăn uống, học phí cho con.

Việc trả nợ ngân hàng chắc chắn gặp khó khăn, rơi vào vòng luẩn quẩn vay tiền chỗ này đắp vào chỗ kia. Nếu vay hơn 1 tỷ trong 25 năm, trả nợ xong, tiền lãi còn gấp đôi tiền nhà.

Vợ tôi đưa ra phương án mua nhà mặt đất với diện tích nhỏ khoảng 15m2 trong phố, chỉ cần vay thêm 300 - 400 triệu.

Cô ấy phân tích, nhà nhỏ nhưng tiện sinh hoạt. Các con có nhiều lựa chọn về học hành, vui chơi. Bên cạnh đó, vay càng ít, càng trả nợ nhanh.

Hai vợ chồng ai cũng có lý của mình nên khăng khăng bảo vệ chính kiến. Khi không thống nhất được quan điểm, chúng tôi nổ ra khẩu chiến nặng nề. 

Mẹ tôi thấy vợ chồng con trai cãi vã nảy lửa, phải đứng ra hòa giải. Bà đưa ra ý kiến, hai vợ chồng chấp nhận thuê nhà thêm vài năm, để 600 triệu tìm mua mảnh đất đầu tư. Sau này có điều kiện kinh tế, xây nhà hoặc được giá là bán. Như vậy, hàng tháng không phải lo trả nợ, đầu óc thành thơi hơn.

Trường hợp thích ở chung cư trong phố, có thể tìm hiểu căn hộ chung cư mi ni. Căn 1 ngủ rộng khoảng 30m2 cũng chỉ có giá 600 triệu - 700 triệu.

Mặc dù theo quy định pháp luật, loại căn hộ này chưa được cấp sổ hồng, chỉ có giấy tờ mua bán nhưng việc sang tên, chuyển nhượng không phải khó.

Giờ tôi rất rối, mong nhận được lời khuyên từ mọi người!

Kinh nghiệm xương máu khi mua nhà cũ không phải ôm hận ‘ở khổ, bán khó’

Khi mua nhà, đừng vội tin những lời hoa mỹ hay nước sơn mới quét mà nhìn vào các dấu hiệu ở tường, sàn nhà hay trần cũng có thể đánh giá phần nào tình trạng xuống cấp.

Vợ chồng tôi năm nay 34 tuổi, vợ làm nghề chụp ảnh, tôi là nhân viên môi giới nhà đất. Tổng thu nhập của chúng tôi được 25 triệu đồng/tháng. Sau 3 năm lập nghiệp ở thành phố, hai vợ chồng để dành được 200 triệu đồng.

Từ năm ngoái đến nay, tôi may mắn được lộc môi giới bất động sản, trúng quả 400 triệu đồng.

Gia đình tôi đang thuê nhà ở quận Nam Từ Liêm, mỗi tháng 4 triệu đồng. Tôi sắp đón em bé thứ 2 nên cũng muốn “an cư’. Vì vậy, tôi bàn với vợ dùng số tiền 600 triệu đó mua nhà.

Chúng tôi tìm hiểu cả dự án chung cư và nhà mặt đất. Tôi nghĩ, với tài chính 600 triệu và vay thêm ngân hàng trong 10 năm, tôi có thể mua căn hộ chung cư cũ khoảng 1 tỷ - 1,2 tỷ đồng, xa trung tâm thành phố.

Vợ tôi lại phản đối, cô ấy nói những khu chung cư đó đã xuống cấp, dân cư đông đúc. Hơn nữa, nhà ở xa sẽ nhiều bất tiện: Tắc đường, xa bố mẹ hai bên, khi các cụ ốm đau cũng khó qua lại thường xuyên.

Khoản thang máy cũng là vấn đề lớn. Cảnh chen chúc trong thang máy mỗi giờ đi làm hay tan tầm khiến cô ấy ngán ngẩm. Nhiều chung cư cũ còn có tình trạng rơi thang hoặc cửa bị kẹt, gây nguy hiểm cho cư dân.

Điển hình như vụ rơi thang máy ở khu tái định cư của quận Cầu Giấy vào năm ngoái.

Tôi đành đổi phương án, đến xem các khu chung cư thương mại, gần phố nhưng chúng lại có giá cao, dao động từ 1, 6 tỷ - 2,4 tỷ đồng. Nếu mua, tôi cần vay hơn 1 tỷ mới đủ, chưa kể khoản phí làm nội thất. Các dự án này, tôi có thể vay ngân hàng 70%, tối đa 25 năm.

Vợ tôi nghe xong, tiếp tục gàn. Theo cô ấy, năm đầu, lãi suất ngân hàng chỉ 6%-8% nhưng bắt đầu năm thứ 2, lãi suất thả nổi. Khi đó, thu nhập hai vợ chồng chỉ đủ trả ngân hàng, chưa kể phải chật vật lo tiền ăn uống, học phí cho con.

Việc trả nợ ngân hàng chắc chắn gặp khó khăn, rơi vào vòng luẩn quẩn vay tiền chỗ này đắp vào chỗ kia. Nếu vay hơn 1 tỷ trong 25 năm, trả nợ xong, tiền lãi còn gấp đôi tiền nhà.

Vợ tôi đưa ra phương án mua nhà mặt đất với diện tích nhỏ khoảng 15m2 trong phố, chỉ cần vay thêm 300 - 400 triệu.

Cô ấy phân tích, nhà nhỏ nhưng tiện sinh hoạt. Các con có nhiều lựa chọn về học hành, vui chơi. Bên cạnh đó, vay càng ít, càng trả nợ nhanh.

Hai vợ chồng ai cũng có lý của mình nên khăng khăng bảo vệ chính kiến. Khi không thống nhất được quan điểm, chúng tôi nổ ra khẩu chiến nặng nề. 

Mẹ tôi thấy vợ chồng con trai cãi vã nảy lửa, phải đứng ra hòa giải. Bà đưa ra ý kiến, hai vợ chồng chấp nhận thuê nhà thêm vài năm, để 600 triệu tìm mua mảnh đất đầu tư. Sau này có điều kiện kinh tế, xây nhà hoặc được giá là bán. Như vậy, hàng tháng không phải lo trả nợ, đầu óc thành thơi hơn.

Trường hợp thích ở chung cư trong phố, có thể tìm hiểu căn hộ chung cư mi ni. Căn 1 ngủ rộng khoảng 30m2 cũng chỉ có giá 600 triệu - 700 triệu.

Mặc dù theo quy định pháp luật, loại căn hộ này chưa được cấp sổ hồng, chỉ có giấy tờ mua bán nhưng việc sang tên, chuyển nhượng không phải khó.

Giờ tôi rất rối, mong nhận được lời khuyên từ mọi người!

Kinh nghiệm xương máu khi mua nhà cũ không phải ôm hận ‘ở khổ, bán khó’

Khi mua nhà, đừng vội tin những lời hoa mỹ hay nước sơn mới quét mà nhìn vào các dấu hiệu ở tường, sàn nhà hay trần cũng có thể đánh giá phần nào tình trạng xuống cấp.

- Bỏ ra một số tiền lớn với đầy sự háo hức khi dọn về chung cư, tuy nhiên chỉ sau một thời gian ngắn sinh sống, rất nhiều gia đình đã phải lắc đầu ngao ngán, thậm chí bán nhà vì không thể chịu được hàng xóm “văn hóa lùn”.

- Bỏ ra một số tiền lớn với đầy sự háo hức khi dọn về chung cư, tuy nhiên chỉ sau một thời gian ngắn sinh sống, rất nhiều gia đình đã phải lắc đầu ngao ngán, thậm chí bán nhà vì không thể chịu được hàng xóm “văn hóa lùn”.